ETF 연구소

Photo by Leeloo The First on Pexels '한국에선 부동산이 답?' 데이터로 본 진짜 답 한국 자산 형성의 전통은 부동산. 하지만 ETF가 진짜 부동산보다 못할까? 30년 시뮬레이션 + 현실 고려한 솔직한 비교. 💡 핵심 요약 1억 30년 시뮬레이션: 부동산 연평균 약 4~6% + 임대료 = 약 5~7%. ETF(S&P500) 연평균 약 10%. 단순 수익률은 ETF 우위. 단 부동산은 ① 레버리지(대출) ② 거주 가치 ③ 안정성·강제 저축이 장점. 결론: 둘 다 보유가 정답, 100% 한쪽 베팅은 위험. 30년 시뮬레이션 - 1억 부동산 (서울 아파트 가정) 1995~2025 30년 가격 연평균 약 4~6% 상승 (지역·시기 편차) 임대 수익률 연 약 2~4% 총 연 5~7% 수준 30년 후 1억 → 약 4.5~7.6억 (인플레이션 제외) ETF (VOO S&P500) 1995~2025 30년 연평균 약 10% (배당 포함) 30년 후 1억 → 약 17.4억 세금·환율 제외 시 약 14~16억 단순 수치 vs 실제 차이 부동산 우위 요소 (수치에 안 잡힘) 레버리지: 1억 자본금 + 4억 대출 = 5억 자산 → 수익률 5배 거주 가치: 살면서 수익도 봄 (월세 안 냄) 강제 저축: 매월 대출 상환 = 자동 저축 인플레이션 헤지: 실물 자산 심리적 안정: 가격 매일 안 봄 ETF 우위 요소 수익률 높음 관리 부담 0 (세입자·수리 X) 분산 (전 세계 기업) 유동성 (즉시 매도) 세금 효율 (절세 계좌) 부동산 숨은 비용 (수치에 안 잡힘) 취득세·등록세 (4~5%) 중개 수수료 매년 재산세·종부세 수리·관리비 (연 2~3%) 공실 위험 매도 시 양도세 (시기·금액별) 장기 임차인 분쟁 이 비용 반영 시 부동산 실효 수익률 더 낮음. 레버리지 - 부동산의 진짜 무기 1억...